Gutachten über Angebote von Immobilienfonds und –KGs

Jede Bank muss Fondskunden auf neue Erkenntnisse aus Gutachten hinweisen. Das gilt nicht nur bis zur Zeichnung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds

Danach unterliegt die Bank einer permanenten Aktualisierungs- und Hinweispflicht. Dazu gehören mögliche Änderungen in den Angaben des von ihr übermittelten Prospekts. Bevor dieses Beratungsumfeld erreicht wird, hat sie, wie alle Institute und freien Berater Vorarbeiten zu erfüllen. Das Prospekt ist kein Freifahrtschein und stellt auch keine endgültige Aussage dar, nach der sich Anleger für alle Zeiten rechtlich gesichert empfinden.

Die unterschiedlichen rechtlichen Betrachtungen beginnen mit Definitionen zur Anlageform. Nur zwischen geschlossenen und offenen Immobilienfonds zu unterscheiden, erfüllt die Voraussetzungen und Ansprüche des Gesetzgebers nicht. In komplexen Anlageformen wird von allen Beratern nicht nur ein hoher Kenntnisstand erwartet. Entscheidend ist auch dessen Vermittlung, die mit dem erfolgreichen Verkauf eine Kapitalanlage dieser Art nicht endet. Insbesondere, dass die Anleger am Anfang nicht über die Rechtsform und ihre Bedeutung im Unklaren gelassen werden. Der Übergriff „Fonds“ ist als Definition nicht ausreichend. Der Gesetzgeber hat deshalb unterstellt, dass in den meisten Fällen die gesellschaftsrechtliche Form der Kommanditgesellschaft gewählt wird.

Ansatz der Beteiligungsformen

Geschlossene Fonds werden heute als Kommanditgesellschaften mit ihrer Gesellschaftsform bezeichnet. In offenen Fonds können Privatanleger Anlagestrategien von Profis nachahmen. Diese Privatanleger sollten Interesse am langfristigen Vermögensaufbau haben und sich auf Gutachten der Fachinstitute stützen. Gern wurden früher „Offene Fonds“ als Investition gewählt. Anleger glaubten den Gutachten, dass sie so immer Zugriff auf das eingezahlte Kapital hätten. Diese Ansicht musste sich nach der letzten Finanzmarktkrise ändern. Auch diese Anlageform ist seitdem als „geschlossen“ zu empfinden.

Bei Suchanfragen nach „geschlossenen Fonds“ stoßen Suchende in der Trefferliste auf plakative Aussagen wie „Die schlechteste Geldanlage der Welt“ oder „Die schlimme Bilanz einer Branche“. Es besteht kein Zweifel daran, dass diese geschlossene Anlageform in der Öffentlichkeit als das Schmuddelkind der Finanzbranche wahrgenommen wird. Dieser schlechte Ruf kommt im grauen Anlagemarkt nicht von ungefähr. In den Finanzrubriken der Presse werden Skandale rund um diese geschlossenen Anlageformen gern hervorgehoben. Scharen von Anwälten haben sich auf Haftungsklagen gegen die Emittenten und deren Vertriebspartner dieser vermeintlich unfairen und gefährlichen Anlagen spezialisiert. Als Konsequenz daraus bieten viele Finanzberater den Vertrieb geschlossener Gesellschaften nicht mehr an. Bankenvorstände behandeln dieses Thema wie ein heißes Eisen. Sie sind nicht gut darauf zu sprechen. Ist dieser Ruf gerechtfertigt? Kann das kollektive Gedächtnis längst vergangene Zeiten immer wieder an Probleme von damals erinnern (vgl. Sluyter, l.)?

Definitionen geschlossener Investitionsformen gemäß Gutachten

Es ist zu berücksichtigen, dass der vormals geschlossene Fonds mittlerweile unter dem neuen Namen der geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF) – meist in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft firmiert. Im Rahmen der Neuregulierung im Jahr 2013 hat der ehemals „geschlossene Fonds“ eine regulatorische Komplettüberholung erfahren. Waren früher die Hürden für die Auflage eines geschlossenen Fonds noch recht gering, so darf diese Tätigkeit heute ausschließlich von Kapitalverwaltungsgesellschaften ausgeübt werden. Diese Gesellschaften benötigen eine offizielle Erlaubnis der zuständigen Aufsichtsbehörde (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen – BaFin) und müssen dafür gewisse Standards an fachlichen, organisatorischen und finanziellen Voraussetzungen erfüllen.

Auch an das Produkt werden heute höhere Ansprüche gestellt als vor dem Jahr 2013. Detaillierte Verkaufsprospekte und erweiterte Vertriebsunterlagen gewährleisten für Anleger Transparenz. Der Vertrieb dieser Kapitalanlagen setzt die vorherige Genehmigung der Aufsichtsbehörde voraus und unterliegt Verhaltensregeln bei der Bewerbung von Anlegern. Kunden erhalten bessere Einblicke in Wertentwicklungen ihrer Investitionen. Die Verpflichtungen, Jahresabschlüsse zu erstellen und die Vorlage von Bewertungen aller Vermögensanlagen runden die Vorgaben ab.

Die Gefahr des Betrugs ist damit nicht zwingend gebannt. Gegenüber der Vergangenheit sind bei diesen Investments keine zwingenden klaren Regeln gesichert. Der Gesetzgeber hat versucht einen effektiven Riegel vorzuschieben. Die Vermögenswerte werden heute von unabhängigen Verwahrstellen kontrolliert. Damit wurde das Risiko einer nicht korrekten Mittelverwendung stark reduziert. Anbieter und Vertriebspartner müssen Interessenskonflikte ausschließen und Kontakte mit Transparenz offenlegen. Verstrickungen sollen somit vermieden werden. Kunden können bei vermeintlichen Unregelmäßigkeiten von ihren Mitbestimmungsrechten Gebrauch machen. Damit können sie Einfluss auf wichtige Entscheidungen der Fondsgesellschaft ausüben.

Gutachten sprechen für Investitionen mit geschlossenen Strukturen

Für geschlossene Fonds wurde als Verkaufsargument bei der Kundengewinnung deren steuerliche Behandlung eingesetzt. Künstlich erhöhte Werbungskosten wurden bei der Konzeption einkalkuliert. Steuererleichterungen sollten für Kunden plakativ genutzt werden. Heutige Beweggründe für Investments in geschlossene AIFs sind der damit erreichte Zugang zu attraktiven Sachwerten wie Immobilien, Flugzeugen, Private Equity oder Infrastrukturprojekten. Die Eigenschaft Anlegergelder über einen langen Zeitraum zu binden, spielte eine große Rolle. Das historisch niedrige Zinsumfeld führte bei Anlegern zu dem Wunsch neue Renditequellen erschließen. Der Ansatz zur Renditesteigerung ist das Verdienen von Illiquiditätsprämien. Diese Prämien (in der Form von höheren Renditen) fallen bei Vermögenswerten an, die sich nicht so leicht wieder veräußern lassen.

Institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Vorsorgeeinrichtungen mit ihren langfristigen Verpflichtungen gegenüber Versicherten und Arbeitnehmern sind gern bereit, die fehlende Liquidität dieser Sachwertinvestitionen für die Erwartung höherer Renditen einzutauschen. Mit geschlossenen AIFs können Privatanleger erfolgversprechende Anlagestrategien der Profis nachahmen, sofern der langfristige Vermögensaufbau im Vordergrund steht. Sie können sich mit überschaubaren Investitionsbeträgen an professionell verwalteten Sachwertinvestitionen beteiligen.

Im aktuellen Umfeld lassen sich mit diesen Investments selbst bei einer moderaten Risikobereitschaft jährliche Erträge von über 4% nach Kosten erzielen – in Ausnahmefällen mit Steuerschlupflöchern. Spekulationssteuern auf Veräußerungsgewinne entfallen aufgrund der langen Haltedauer (>10 Jahre). Privatanleger sollten sich informieren, bevor sie planen eine Investition in einem AIF zu tätigen. Wie bei allen Anlageentscheidungen gilt es bei der Produktauswahl persönliche Aspekte wie bspw. die eigene Risikobereitschaft oder Liquiditätsbedürfnisse zu berücksichtigen. Zum Glück stehen den Kunden dafür mehr Informationen denn je zur Verfügung.

Offene Fonds in Gutachten als neutrale Kapitalsammelstelle

Kommentare zur Überlegenheit der offenen Immobilienfonds sollten mit Vorsicht beleuchtet werden. Die angeblich bessere Fungibilität und höhere Diversifikation können die erwartete attraktivere Alternative selten qualifiziert oder in der Folge quantifiziert darstellen. Offene Fonds sind aufgrund der Marktentwicklungen nicht offen wie früher. Bei der Erstzeichnung vereinbart der Kunde meist Mindesthaltefristen von zwei Jahren. Danach ist er an individuell von den Initiatoren gesetzte Fristen gebunden.

Auf die Finanzkrise ab dem Jahr 2008 sei nochmals verwiesen. Anleger konnten von ihrer vermeintlichen Liquidität keinen Gebrauch machen. Die Flexibilität der offenen Immobilienfonds und die Renditeaussichten sind für Anleger geschmälert. Die jährlichen Erträge von rund 2% – 2,5% liegen meist unter denen von geschlossenen Immobilienkonglomeraten.

Diversifikation durch breit gestreute Portfolios zeichnen offene Fonds für weniger vermögende Privatanleger aus. Sie bieten damit einen Mehrwert. Da der Anleger nicht weiß, wo das Kapital investiert wird, ist darin ein Nachteil zu sehen. Anders als bei geschlossenen Anlageformen kann sich das Investmentportfolio durch Zu- und Verkäufe von Immobilien über die Zeit verändern. Änderungen bei der Anlagestrategie führen vermehrt Anlegergelder in Nischensegmente wie Student Housing, Pflegeheime oder Fachmarktzentren. Illiquide Vermögenswerte stellen im Vergleich mit offener Investmentstruktur Alternativen dar, die zu überwachen sind. Da Anleger dazu meist nicht in der Lage sind, müssen sie sich auf Berater in Instituten oder freien Bereichen verlassen. Dazu gibt es Rechtsprechung.

Fazit

Anleger können nicht erwarten, dass ihnen Gerichte im Nachhinein Entscheidungen abnehmen oder die vermittelnden Banken und freien Berater in die Verantwortung für die Entscheidung bringen. Wenn ein Bankinstitut Vermögenswerte in geschlossenen oder offenen Systemen verwaltet, muss es Anleger informieren, wenn bedeutende Änderungen eingetreten sind. Die Entscheidung bleibt unwiderruflich bei den Anlegern. Das Landgericht (LG) Hamburg hat in einem Verfahren zugunsten eines Anlegers entschieden, der auf Schadenersatz klagte. Die Bank habe ihn auf ein erst nach der Übersendung des Prospekts erstelltes Bewertungsgutachten für die betreffende Immobilie nicht hingewiesen. Die laufende Unterrichtung fehlte ohnehin. Der Prospekt ist die einzige Informationsquelle des Interessenten gewesen. Daher müsse die Bank auf später erstellte Gutachten hinweisen. (LG Hamburg, Urteil vom 16. März 2018. Az. 330 O 591/15).

2018-08-03

A-18.08-1            Gutachten